【ファイナンシャルプランナー】住宅ローンについてまとめてみた
住宅ローンの金利見直しの時期が来て、銀行から手紙がきた。
いいタイミングなので、ファイナンシャルプランナー３級の試験勉強を兼ねて、住宅ローンについてまとめてみる。
FP３級試験の範囲外と思われる個所は目次にその旨記載する。
目次
金利について
固定金利型
返済期間の最初から最後まで、借入金利が変わらない。
フラット３５
- 固定金利型のポピュラーな住宅ローン
- 融資金額の上限は8000万円
- 年収に占める返済額の割合の上限が決まっているが、年収400万円を境に異なる。
- 年収400万円以下：30％以下
- 年収400万円以上：35%以下
- 利用の場合は原則として（つまり例外がある）適合証明書*1が必要だが、手続きを簡素化できる場合がある。（主に中古物件で過去の決められた年数以内に基準を満たしていることが確認されている場合）
- 繰り上げ返済については、金融機関窓口で行うか、ネットで行うかでルールが異なる。
- 金融機関窓口の場合：100万円以上から可能だが、ボーナス返済を利用している場合は6か月単位（毎月払い6回分＋ボーナス１回分）で返済する。
- ネットの場合：10万円以上から可能だが、ボーナス返済を利用している場合は6か月単位（毎月払い6回分＋ボーナス１回分）で返済する。
- 返済期間（20年以下 or 21年以上）と融資率（90%以下 or 90%越え）によって適用金利が異なる。
- 金利は各金融機関が設定し、適用されるのは「申し込み時点ではなく、実行*2時点」
変動金利
市場金利に応じて変動する。銀行の変動金利は一般的に「6か月毎に金利を見直し、5年ごとに返済額を見直す」。（我が家には6か月毎に銀行から郵送で新しい金利の連絡が来ているが、金利が上がっても返済額がその時点で上がるわけではなく、5年ごとにその時点での残高や金利、残りの返済期間によって返済額が変わる。尚、返済額が増える場合は25%が上限）
固定金利変動型
返済開始後、一定期間は固定金利。その後、固定金利か変動金利を選択。
＜FP3級試験範囲外＞各種金利の決まり方
前提として、各種金利はそれぞれ違った指標を基準にしており、例えば固定金利が上がったからといって変動金利も上がる、とは限らない。
固定金利
結論、日銀の影響を受ける。
- 長期金利（新発10年国債利回り）によって決まる。
- 新発10年国債利回りは、国債発行時に決まる表面利率と、国債が市場で取引される際の売買差益によって決まるため、一定ではない。
- 日銀は国債の買入れを行うことで長期金利を操作しているので、結果的に固定金利は日銀による影響を受けることになる。
変動金利
結論：日銀の影響を受ける。
- 各金融機関が、優良企業に対して１年以内の短期で貸し出す際の最も優遇された金利（短期プライムレート）に連動する。
- 短期プライムレートは、金融市場における金利（市中金利という。預金金利とか）のうち「無担保コール物オーバーナイト金利*3に連動する。
- 「無担保コール物オーバー金利」は、日銀の金融政策の操作対象であるため、結論として、固定金利は日銀の金融政策によって変動することになる。（要するに景気に依存する）
返済方法
元利均等返済
- 毎月の返済額（元金＋利息）が毎回同じ。
- 返済期間の最初は返済額のうち利息分が多く、だんだんと元金の割合が増えていく。
元金均等返済
- 毎回の返済額（元金＋利息）のうち、元金が同じ。
- 元利均等返済より、総返済額は少なくなる。
- 返済期間の最初の返済額が、大きい。
繰り上げ返済
方法は以下の二つ。
- 返済期間を短縮
- 毎回の返済額を減らす
返済期間を短縮する方が総返済額は少なくなる。
＜FP3級試験範囲外＞住宅ローン繰り上げ返済の戦略について（主観を含む）
＜住宅ローン減税との兼ね合い＞
住宅ローン減税は、入居後10年間、毎年末時点の住宅ローン残高の1%が所得税・住民税から控除される、という制度。問題は金利との比較であるが、金利が1%を超えている場合は繰り上げ返済を優先、1%以下であれば、住宅ローン減税の期間が終わってから繰り上げ返済を検討する、というのが一般的であるようだ。
＜住宅ローン返済のタイミング＞
我が家もそうだが、数年後の住宅ローン減税終了のタイミングで、繰り上げ返済をするべきかどうか検討している。色々な意見があるようだが、「するべき」という人は「確実に将来の利息を減らすことができ、経済的なメリットがあるのだからやるべき」という意見で、「今はしない方がいい」という人は「今は超低金利なのであるから、手元に置いて生活防衛資金の一部にして、余裕があるなら投資に回した方がメリットが大きい」という意見だという印象。どちらの意見も一理あるかなとは思っているが、今年始めた積立投信は続ける決意（といってもそこまで多額ではないが）なので、それに支障のない範囲で、できる様なら繰り上げ返済を検討しようかと思っている。
＝＝＝＝＝＝＝
私なりの英語学習方法について、ある程度記事がシリーズでまとまりました。
第一回はこちらです。よろしければご覧ください。↓
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
製薬業界での転職経験をまとめました。
全８記事です。よろしければご覧ください。
